我们接下来买房，它到底意味着什么？到底什么时候能买？什么时候应该租？其实房子这个东西，它是存在一个很大的代际价值观的差距。
你像很多老一辈，爷爷奶奶那一代，人的观点就是房子就是要住一辈子的，一房住三代，房子是要代代相传下去的。对于他们来说，房子就是一个家族的根基，是他们最重要的东西之一。
到了父母那一辈，房子的属性就由根基变成了一个好的资产，一笔财富，一个保障。而这个是建立在人口红利，经济红利之上。而现在到了我们这一代，它的属性又发生了一些变化，逐渐由资产变成了一种消费。
为什么现在的房子就不能被称之为一个资产或者说是一个好资产？
首先国际上有个通用标准，来判断一个房子是不是一个好资产，这个标准叫做租售比。什么意思？就是买一套房用于出租，只靠租金的收入多少年可以回本。租售比就等于房产总价除以月租金。
这个租售比的指标在大部分发达国家的核心一二线城市中，它们的租售比区间大概是 1：200 到 300，回本周期是 17 到 25 年。
国内的一线城市的租售比是多少？大概是 1：700，二线城市是 1：500，而回本周期大概是 40 年到 60 年。也就是在一二线城市花重金买一套房用于出租，当下这个租售比能给你带来的年收益大概就是 1.7%-2.5%。这个看着好像还行，比大部分的银行可能还是要高一点。
但真相是出租是不得装修，是不得配置家具家电。就算是装修 15 万的成本，每年出租是不是得有一个空置期，不是想租就可以立马租出去的。空置期就算两个月，这样折算下来的真实的年收益大概就是 1.14%-1.6%。这个年收益是不是就已经远低于把钱放在银行的稳定收益了？
但是还没有完，因为房子是不是大概率还是需要贷款的。如果把每个月需要偿还的贷款利息算进去，这个的收益就是一个负数。所以现在单从纯资产的角度来看，假如手上有一笔钱，用它来买一套房，就算是全款，真实收益可能也很难达到银行收益。
同时用于买房这一笔钱，本金也不是随时就可以拿出来的。一旦当急于用钱的时候，大概率就要低于市场价的 20%-30% 去出售，甩卖房子。但假如把这笔钱放在银行，它在保证基本收益的同时，本金是可以随时拿走的。
这个钱随时拿走有什么好处？第一，急于用钱的时候不需要低价甩卖了。第二，通缩周期现金就意味着主动权，意味着有更强的抗风险能力。
可能有人会说，这不看租售比，10 年前的租售比就很高，房子还不是一样是一个好资产吗？这个就是属于时代的差异。在过去的十几年中，房子能作为一个优质的资产，是因为它处在一个高速增长周期。虽然租售比远低于合理值，但是总房价会持续的上升，从而给你带来正向的收益。
但是现在这种增长放缓了，就不能再用原来的这套标准去衡量现在房子，并且租售比回归 1：200 到 300 的合理区间，几乎是一个必然结果。
除了租售比之外，房子这个商品，这个产品，它其实天然就存在消耗属性。商品房在设计的时候，它的使用年限就是 50 年，但是这个数字已经是非常极限的，真正最佳的居住体验可能就是 10-15 年。
过了 20 年的房子基本上就会出现各式各样的问题，可以去看一下那些 20 年前甚至 30 年前的房子，设施老化，漏烟，反水，电梯这种重要损耗件几乎是每个月都要维修。还有老小区的停车位也是完全不够用的。
这些极大影响居住体验的问题，到最后全部都会体现在房价上。所以一个房子的真实价格是一定会随着持有年限越来越高，而它的价值是越来越低的。不过是因为过去房价的高速增长掩盖了租售比，房屋消耗这些问题，但不代表它们不存在。
所以现阶段的房子就是一个消费属性，买房就是为了解决日常的居住使用，同时也要接受它的消耗和折旧。而对于我们这一代或者更年轻一点的人来说，房子连消费都算不上，而是负债。
假如买一套 200 万的房子，首付款 30%，就是 60 万，剩下的贷款是 140 万。但是接下来要还的远远不止 140 万，就按照现在很低的利率来算，实际要还的是 214 万，这样就多出了 74 万，比首付还要多。
这笔钱要还多少年？30 年。粗略估算一下，每个月月供是 6000 块钱。不要小看这 6000 块钱，它已经超过了绝大多数的强二线城市的月平均工资。更重要的是接下来的 30 年，也就是 360 个月，每个月都需要面对它这一笔支出。
可能在一开始的时候觉得没什么，因为新房子给你带来这种情绪满足和幸福感会压盖过它，会觉得很值。但是最多最多一年，满足感就不会再有，剩下的就是每个月要稳定的支出 6000 块钱。
这个对于一个正在成长的年轻人来说，首先会从各个方面去降低生活品质。然后因为这笔支出，几乎是不可能存钱的，那就意味着会丧失最基本的抗风险能力，不能生病，不能出现意外，更不能失去工作。而这个的影响对我们来说远远不只是生活节俭一点这么简单，而是更深层的会因此失去自我成长和发展的机会。
因为没有试错成本，就算看到一个好机会，但是因为 6000 块钱也不敢去尝试，更不要说去追求自己的理想，它让你真正缺失的是底气，也是选择权。因为创新和机会是需要先去体验和尝试的，而成长是需要投入一定的成本和时间的。
之前的公司，HR 招人是真的会把有没有房贷列入考核指标的。因为有房贷的人就是会更稳定以及打引号的好控制，因为他们不能也不敢轻易失去工作。
年轻人是不是就不能买房了？其实买房这个事得分人生阶段，当处在不同的人生阶段，买房所产生的价值也完全不一样。我还是画一个图，y 轴是买房的价值，x 轴是年龄。
当在 25 岁买房的时候，是几乎没有价值。到了 30 岁，这个价值有可能上升一点，但依然是很小。从 30 岁到 35 岁可能开始逐渐提升了，再到 40 岁的时候价值更大。到 45 岁或者 50 岁的时候，这个价值可能会来到峰值，然后 55 岁再到 60 岁可能在慢慢的回路，是一个这样的价值取向。
为什么？在 25 岁到 30 岁的时候，在这个阶段可能是刚刚才找到自己的职业方向，没钱没存款要买房怎么办？就是父母来凑首付，还贷款，一般都是这个配方。既然是父母出钱来买房子，就很难完全根据自己的喜好来做选择，结果就是买一个中规中矩，并不是那么喜欢的房子。
并且接下来还要为这套房子，不喜欢这套房子去牺牲掉成长空间，发展空间来还贷款。而且这套房子大概率不会持有太久，据统计 25 岁到 30 岁这个阶段持有房子的年限的中位数大概是 5 年。
为什么？第一，当时没有百分百的选择权，这个房子可能不是那么满意，并且这个房子大概率是一个刚需房。随着接下来这几年的收入以及认知的提升，这套房子会逐渐不能满足需求。如果有条件肯定是想换掉。
还有一种换掉的情况就是负债压力太大，出了一些意外或者工作有些变故，但不管是哪种，只要卖就会出现亏损。首先是装修上的亏损，因为卖房装修是不值钱的。再是利息上的亏损，这个利息亏损什么不好？假如前 5 年房贷总共还了 30 万，但是这 30 万里面有 22 万都是利息，纯利息。
如果选择买房，这 22 万就直接亏掉，直接就归零了。再加上前面的装修，最后的损失至少是 40 起步。对于一个普通的上班族来说，就意味着前面这 5 年的辛苦工作都是白干的，甚至还要搭进去一点。
所以在这个阶段买房大概率没有价值，因为在这个阶段的收入和认知都不够成熟，并且也没有独自居住一套房子的经历，根本就不知道自己的需求和喜好是什么，选择也必然不会那么成熟。
30 到 35 岁这个阶段买房的价值虽然是提升了，但我认为依旧不是一个最优选择。第一，在这个阶段事业是一个上升期，但最终能拿到一个什么样的结果是完全不确定的。有可能刚开始很顺，加了杠杆买了一个好房子，但是后面事业遇到了一些瓶颈，就不得不面对要么卖房缓解压力，要么就硬扛，哪一个都不是一个好选择。
降低预期又买了一个所谓的中规中矩的房子，结果过几年事业爆发了，要置换这套房就等于亏损，前面这几年可能又白干了。所以在这个阶段因为事业和家庭的不确定性，最终导致选择是存在风险的。
当进入 35 到 40 岁这个阶段，为什么买房的价值能够直线飙升？第一，到了这个年龄阶段，事业能做成什么样基本上已经能看得出来，或者说已经有初步的结果。第二，在这个阶段存款相对于自己来说肯定是更多了，就有一定的底气做选择。
第三，35 到 40 岁是不是得有家庭，有孩子了？孩子接下来是不是得上学，要读书，就需要一个稳定的居所。买房所考虑的因素也会更全面，所以在这个阶段最终能够选择的房子大概率是能够满足自己和家庭接下来至少 10 到 15 年的居住需求，并且也不会因此牺牲掉自己的发展空间，压力就不会那么大。
再到后面的 45 到 50 就可以依次类推了。所以在 35 岁之前，我认为租房可能会是一个更好的选择，它的容错率会更高，留给自己的选择空间会多一些。而到了 35 岁之后，房子之于我们可能才能产生更大的价值。
