等额本息是常见的还款方式之一,也被应用于房贷之中。有的人为了能减轻月供压力或缩短贷款年限而选择提前还款,但也有的人认为等额本息提前还款是不合适的。那么,房贷等额本息提前还款是大忌吗?下面我们就一起来看看吧。
房贷等额本息提前还款是大忌吗?
1、等额本息
等额本息是指借款人每月还款的总额相同,即月供相同。这种还款方式本金部分逐月递增,利息部分逐月递减。计算公式如下:
月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1];
利息总额=还款月数×每月还款额-贷款本金;
其中:月利率=年利率/12;“^”代表次方,即2^3=2×2×2=8;
2、举例分析
贷款总额41万元,贷款期限30年,贷款利率4.9%,提前还款金额10万元,假设已经还款5年。计算结果如下:
(1)缩短年限法,即月供不变。
①提前还款前:月供2175.98元,已还本金34680.2元,已还利息98054.55元,利息总额373352.64元;
②提前还款后:月供2174.33元,剩余期数98个月,利息总额37764.87元;
③节省利息=373352.64-37764.87-98054.55=237533.22元。
(2)减少月供法,即总贷款年限不变。
①提前还款前:月供2175.98元,已还本金34680.2元,已还利息98054.55元,利息总额373352.64元;
②提前还款后:月供1016.45元,剩余期数299个月,利息总额128597.55元;
③节省利息=373352.64-128597.55-98054.55=146700.54元。
即若是选择第六年提前还款,在等额本息还款法下,无论是选择缩短年限还是减少月供,都会使得贷款利息减少。缩短年限法会节省 237533.22元,减少月供发生会节省146700.54元。也就是说,提前还款是有利于利息减少的。
提示:
一般来说,等额本息和等额本金的最佳提前还款时间:
等额本息20年第6年之前还,等额本息30年第8年之前还;
等额本金20年第5年之前还,等额本金30年第7年之前还;
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