买房时公积金贷款和商贷的区别主要如下：
一、贷款利率
1、公积金贷款
执行的是央行贷款基准利率，而在人民银行公布的贷款基准利率当中，五年（含）以下的公积金贷款年利率是2.75%，五年以上的公积金贷款年利率是3.25%，二套公积金贷款则是基准利率的1.1倍。
2、商业贷款
利率以相应期限的LPR为定价基准加点形成，LPR由各报价行在每月20号（遇节假日顺延）统一报价，至于基点数，各银行规定都可能会有所不同。
注意：
1、LPR每月都会重新报价，在2022年9月LPR报价是：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
2、基点数一经确定，在后续还贷期限内都将一直保持固定不变，一个基点等于0.01%。
3、中国人民银行、中国银保监员会在2022年05月15日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（即不低于相应期限LPR加60个基点）。
二、首付比例
1、公积金贷款
1）房子建筑面积不超过九十平方米的，首付最低两成；建筑面积超过九十平方米的，首付最低三成。
2）中国人民银行明确规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例20%。
2、商业贷款
1）首付一般在房屋总价款是三成左右，各地规定可能会有所差别。
以上海为例：
居民家庭购买第一套住房（即居民家庭名下本市无住房、无商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业个人住房贷款的，首付比例不低于35%。
2）国务院有明确规定，二套房贷款比例最低不能低于40%。各地、各银行可能会在此基础上进行一定浮动调整，像有些地区二套房首付就需要五六成，甚至有的还高达七八成。
以上海为例：
在本市已有1套住房的，在本市无住房但有商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付比例不低于50%；购买非普通自住房，商业贷款首付比例不低于70%。
三、贷款额度
（一）公积金贷款
1、各地住房公积金管理中心对公积金贷款额度都设有最高额度限制，以上海为例：
1）对于认定为首套住房贷款的，个人最高贷款额度为五十万，家庭最高贷款额度为一百万。
2）对于认定为第二套改善型住房贷款，个人最高贷款额度为四十万，家庭最高贷款额度为八十万。
3）缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度在上述限额基础上增加十万，家庭最高贷款额度在上述限额基础上增加二十万。
2、各地住房公积金管理中心针对公积金贷款额度和住房公积金账户余额都有一定的倍数关系。
以深圳为例：
1人参与贷款，公积金贷款额度是申请人住房公积金账户余额的14倍；2人及以上参与贷款，公积金贷款额度是申请人和计算可贷额度的共同申请人住房公积金账户余额之和的14倍。
（二）商业贷款
对贷款额度没有明确的限制，一般申请者的个人综合资质越好，所购房产价值越高，可贷额度也就有可能越高。
四、使用人群
1、公积金贷款只对缴存有住房公积金的职工开放。
2、商业贷款针对所有社会公众开放。
五、贷款来源
1、公积金贷款的资金来源正是参与住房公积金制度的职工缴纳的公积金款项。
2、商业贷款的资金来源主要是商业银行等放贷机构筹集的社会公众资金。
六、审批机构
1、公积金贷款由当地住房公积金管理中心进行审批，银行只是执行机构。
2、商业贷款主要是通过银行审批，决定权在银行。
七、贷款条件
1、公积金贷款
1）住房公积金连续缴存时间达六个月及以上。
2）申请当月住房公积金账户处于正常缴存状态。
3）申请者名下未曾办过公积金贷款或者贷款已结清。
2、商业贷款
保证申请者年满十八周岁，有完全民事行为能力，能提供当地有效居留身份证明；以及个人信用良好，征信报告里没有记录不良信息；且收入稳定，具备按时偿还贷款本息的能力就行。
八、利息用途
1、公积金贷款利息有政策规定用途，只能用于保障性住房建设。
2、商业贷款利息是商业行为的盈利，归相关的投资人。
九、二套房
1、公积金贷款
在二套房方面受政策影响不大，比如对有1套住房并已结清相应贷款的家庭再次申请公积金贷款买房的最低首付要求同首套房一样，最低仍然只要20%。
2、商业贷款
对二套房的政策性限制较多，首付比例、利率等会更高。
十、流程时间
1、公积金贷款
流程会相对复杂一些，必须先到当地住房公积金管理中心进行申请，中心进行审核后再开始办理贷款，委托银行发放贷款资金，时间会比较久。
2、商业贷款
流程则相对简单，申请者直接在银行提出申请，审批通过后由银行直接放款，花费的时间通常会稍短一些。
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